Emprunter avec un risque aggravé de santé : loi Lemoine, droit à l’oubli, AERAS

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire au sens de la loi, mais en pratique aucune banque ne prête sans elle. Elle rembourse tout ou partie du crédit si vous décédez, devenez invalide ou ne pouvez plus travailler.

Pour fixer son prix et ses garanties, l’assureur évalue le risque que cela arrive. C’est le rôle du questionnaire de santé. Une maladie, passée ou actuelle, ou un handicap peuvent conduire à trois réponses :

• une surprime : vous payez plus cher que le tarif standard ;
• une exclusion : certaines situations liées à votre pathologie ne sont pas couvertes ;
• un refus, plus rare depuis les réformes successives.

Deux règles à garder en tête. Seul le service médical de l’assureur lit votre questionnaire : votre banquier n’y a pas accès. Et une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat, donc aucune prise en charge le jour où vous en auriez besoin.

Depuis le 1er juin 2022, l’assureur ne peut vous poser aucune question sur votre santé, ni exiger d’examen médical, si deux conditions sont réunies :

1. la part assurée de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par personne ;
2. le prêt est entièrement remboursé avant vos 60 ans.

Dans ce cas, votre état de santé n’a aucune incidence : pas de surprime, pas d’exclusion liée à une maladie.

Attention au calcul : le seuil s’apprécie par assuré et sur la quotité couverte, pas sur le montant total emprunté.

Bon à savoir : ajuster la quotité ou la durée de quelques mois peut suffire à passer sous ces seuils. C’est un des premiers leviers à regarder avec votre courtier.

Si vous avez eu un cancer ou une hépatite virale C, vous n’avez pas à le déclarer dès lors que :

• votre protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 5 ans ;
• aucune rechute n’a été constatée.

Ce délai, ramené de 10 à 5 ans par la loi Lemoine, vaut pour tous les cancers, quel que soit l’âge au diagnostic. Le droit à l’oubli s’applique sans plafond de montant, pour les crédits immobiliers, professionnels ou à la consommation affectés, à condition que le contrat d’assurance se termine avant votre 71e anniversaire.

Concrètement, vous répondez au questionnaire sans mentionner cette pathologie, et l’assureur ne peut ni vous la reprocher ni appliquer de surprime ou d’exclusion à ce titre.

Le droit à l’oubli ne concerne que le cancer et l’hépatite C. D’autres maladies (VIH, AVC, infarctus, diabète…) n’en relèvent pas, mais beaucoup bénéficient de la grille de référence AERAS, présentée ci-dessous.

Si votre situation ne relève ni de la loi Lemoine ni du droit à l’oubli, la convention AERAS (« s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ») s’applique automatiquement. Vous n’avez aucune démarche particulière à faire. Elle concerne les personnes malades ou en situation de handicap, aujourd’hui ou par le passé.

Conditions pour un prêt immobilier

• montant assuré jusqu’à 420 000 €, hors prêt relais ;
• fin du contrat d’assurance avant vos 71 ans.

Trois niveaux d’examen de votre dossier

1. Étude classique par l’assureur, en vue d’un tarif standard.
2. Si ce n’est pas possible, examen par un service médical spécialisé.
3. En dernier recours, transmission à un pool national d’assureurs et de réassureurs.

Des délais encadrés : l’assureur dispose de 3 semaines maximum après réception d’un dossier complet, puis la banque de 2 semaines. Soit 5 semaines au total. La proposition d’assurance reste valable 4 mois, ce qui laisse le temps de chercher un bien.

La grille de référence AERAS liste des pathologies (certains cancers et maladies chroniques, dont l’infection par le VIH) pour lesquelles, passé un délai propre à chaque maladie, l’assureur ne peut appliquer aucune surprime ni exclusion, ou seulement une surprime plafonnée. Contrairement au droit à l’oubli, la pathologie doit être déclarée. Demandez à votre médecin si la vôtre y figure : c’est un argument de poids face à l’assureur.

Des surprimes plafonnées : l’assurance ne peut pas alourdir le TAEG de votre crédit de plus de 1,4 point. Pour les revenus modestes, un mécanisme d’écrêtement prend en charge une partie de la surprime, sous plafond de ressources lié au plafond de la Sécurité sociale et à la composition du foyer. Pour les moins de 35 ans qui financent leur résidence principale avec un PTZ, la surprime peut même être entièrement prise en charge.

Le handicap entre pleinement dans le champ de la convention AERAS, qu’il soit de naissance ou consécutif à un accident ou une maladie. Les mêmes règles s’appliquent : loi Lemoine si vous êtes sous les seuils, sinon examen AERAS à trois niveaux.

La difficulté porte surtout sur les garanties liées au travail. Une garantie décès est le plus souvent accordée, parfois avec surprime. Les garanties incapacité et invalidité sont plus souvent restreintes, car votre handicap existe déjà au moment de la souscription.

Pour y répondre, la convention prévoit une garantie invalidité spécifique AERAS. Elle couvre une incapacité fonctionnelle d’au moins 70 % et ne comporte aucune exclusion liée à la pathologie déclarée. Quand elle n’est pas possible, l’assureur s’engage à proposer au minimum la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Nos conseils :

• rassemblez en amont les comptes rendus médicaux qui montrent la stabilité de votre situation : c’est ce que l’assureur cherche à évaluer ;
• vérifiez que les exclusions proposées visent bien votre handicap, et rien de plus large ;
• si vous percevez une pension d’invalidité ou l’AAH, demandez à votre courtier comment ces revenus sont pris en compte par les banques dans votre capacité d’emprunt.

Une première proposition avec surprime n’est pas une fatalité. Les assureurs n’évaluent pas tous une même pathologie de la même façon, et les écarts de tarif peuvent être importants.

• Faites jouer la délégation d’assurance. Vous n’êtes jamais obligé de prendre l’assurance de votre banque. Elle doit accepter un contrat externe dès lors qu’il offre des garanties équivalentes.
• Comparez plusieurs assureurs, y compris ceux spécialisés dans les risques aggravés.
• Demandez le détail des exclusions et leur formulation exacte. Une exclusion doit être précise et limitée à la pathologie concernée.
• Rouvrez le dossier plus tard. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais. Si votre santé s’améliore, ou si vous atteignez le délai du droit à l’oubli ou de la grille AERAS, faites revérifier votre contrat : la surprime peut disparaître.

En cas de désaccord sur l’application de la convention, vous pouvez contacter le référent AERAS de votre banque ou de l’assureur, puis saisir gratuitement la Commission de médiation AERAS (4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris cedex 09).

Un refus d’assurance ne signe pas forcément la fin du projet. La convention AERAS prévoit que la banque étudie des garanties alternatives pour sécuriser le prêt autrement :

• la caution d’un proche ;
• une hypothèque sur un autre bien immobilier ;
• le nantissement d’un contrat d’assurance-vie ou d’un portefeuille de valeurs mobilières.

Chaque solution est étudiée au cas par cas. Il peut aussi être utile de revoir le montage : apport plus important, durée plus courte ou montant plus faible pour revenir sous les seuils Lemoine.

Une maladie, passée ou actuelle, ou un handicap ne ferment pas la porte à l’achat immobilier. La loi vous protège à chaque étape :

• sous 200 000 € assurés par personne et avec une fin de prêt avant 60 ans, aucune question sur votre santé ;
• après un cancer ou une hépatite C, rien à déclarer 5 ans après la fin du traitement ;
• dans tous les autres cas, la convention AERAS encadre l’examen de votre dossier, les délais et le coût des surprimes.

La clé, c’est d’anticiper : connaître vos droits, préparer votre dossier médical et comparer plusieurs assureurs avant d’accepter la première proposition. Et si votre situation évolue, vous pouvez toujours changer d’assurance pour payer le juste prix.