Simulation LMNP 2027 : amortissement, crédit et cash-flow à Paris, avant et après le PLF

La réforme LMNP 2027 est, à ce jour, un projet de loi et non une règle applicable. Le plafonnement de l’amortissement figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Au 7 octobre, le texte est en commission ; l’examen en séance publique est annoncé à partir du 13 octobre 2026.

Concrètement, cela veut dire trois choses pour un investisseur en location meublée non professionnelle :

• Le droit en vigueur s’applique : l’amortissement est déductible dans la limite des loyers diminués des autres charges, et la part non utilisée se reporte sans limite de durée (article 39 C du CGI).
• Le texte peut changer : amendements, réécriture, voire abandon si le budget n’obtient pas de majorité.
• Une simulation honnête présente donc deux colonnes : ce qui s’applique aujourd’hui, et ce qui s’appliquerait si le PLF était adopté sans modification.

Mise à jour réglementaire

Statut contrôlé le 7 octobre 2026 sur le dossier législatif de l’Assemblée nationale. Cet article sera actualisé à chaque étape du vote. Tant qu’aucun texte n’est promulgué, nous parlons de « projet » et de « plafond proposé ».

Pour aller plus loin sur ce point, voir notre analyse du plafonnement projeté de l’amortissement LMNP et du financement à Paris.

L’article 7 du PLF 2027 est une mesure qui limiterait chaque année la part du bien qu’un loueur meublé peut déduire de ses loyers. Aujourd’hui, l’investisseur au régime réel déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement (hors terrain), sans plafond en euros. Le projet fixerait un double plafond.

Les plafonds proposés

• Location meublée « classique » (bail d’habitation) : 2,5 % de la valeur amortissable des locaux par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal.
• Meublé de tourisme (location courte durée) : 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 € par foyer.
• Hors champ : le micro-BIC, et les résidences avec services (étudiants, seniors, établissements médicalisés).

Attention à la confusion avec le dispositif Jeanbrun. Certains articles de presse évoquent un plafond de 12 000 €. Ce montant correspond au dispositif Jeanbrun, réservé à la location nue à loyer abordable (3 % à 3,5 % du prix, dans la limite de 12 000 € par an). Le PLF 2027 tel que déposé retient 7 000 € pour le LMNP.

La fin du report illimité

C’est sans doute le changement le plus important, et le moins commenté. Aujourd’hui, l’amortissement qui ne peut pas être déduit une année est mis « en réserve » et utilisé plus tard. Avec le projet :

• les nouveaux amortissements non déduits à partir de 2027 seraient définitivement perdus ;
• le stock accumulé au 31 décembre 2026 resterait utilisable de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable chaque année.

Ce que le texte ne dit pas encore clairement

Plusieurs fiscalistes cités par Les Echos relèvent des zones de flou : les meubles et les travaux sont-ils concernés par le plafond, ou seulement les murs ? Les meublés de tourisme classés et non classés sont-ils traités de la même façon ? Ces points devront être tranchés par le texte final ou par la doctrine administrative. En attendant, une simulation doit les signaler comme hypothèses.

Nuance

Les avis divergent sur l’ampleur réelle de la mesure. Certains avocats fiscalistes estiment qu’elle « supprime tout intérêt du LMNP » ; d’autres praticiens, à partir de simulations sur leur clientèle, jugent que la plupart des loueurs ne paieraient pas d’impôt supplémentaire. La seule réponse fiable est celle de votre propre dossier, chiffré.

Dans un LMNP financé à crédit, la mensualité se compose de deux parts qui n’ont pas le même traitement fiscal. C’est le point le plus souvent mal compris dans les simulations en ligne.

• Les intérêts et l’assurance emprunteur sont des charges déductibles au régime réel : ils réduisent le résultat imposable.
• Le capital remboursé n’est pas une charge : il sort de votre trésorerie, mais ne diminue pas l’impôt. C’est de l’épargne forcée, qui se retrouve dans la valeur nette du bien.

Ce détail a une conséquence directe sur la réforme. Au début d’un prêt, les intérêts sont élevés : ils absorbent une grande partie des loyers et laissent peu de place à l’amortissement. Au fil des années, les intérêts diminuent, le résultat imposable augmente… et c’est à ce moment que le plafond de 7 000 € commencerait à compter.

Autrement dit, le PLF 2027 ne touche pas la mensualité, mais il pourrait modifier l’impôt payé dans la seconde moitié du crédit et après son remboursement.

Le montage du financement (durée, apport, différé, structure du prêt) devient donc un levier à part entière. C’est précisément le travail d’un courtier : construire un plan de financement cohérent avec le scénario fiscal, puis le présenter aux banques de façon argumentée.

La simulation LMNP 2027 consiste à appliquer, sur un même dossier, la règle d’amortissement actuelle (scénario A) puis celle du PLF tel que déposé (scénario B). L’exemple ci-dessous est entièrement fictif : il sert à illustrer la mécanique, pas à décrire un marché ou un rendement type.

Hypothèses de l’exemple (fictives)

• Appartement meublé à Paris, valeur amortissable du bâti : 280 000 € (hors terrain, hors meubles).
• Loyers encaissés : 14 400 € par an, vacance incluse.
• Charges annuelles (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurances, comptable) : 3 400 €.
• Crédit de 250 000 € sur 25 ans à un taux fictif de 3,5 % : mensualité d’environ 1 252 €, soit 15 019 € par an. Assurance emprunteur : 750 € par an.
• Amortissement comptable du bâti estimé à 9 300 € par an (plan comptable fictif).
• Loyers et charges supposés constants, pour simplifier la lecture.

Le tableau comparatif

Ce que montre l’exemple

1. En début de crédit, aucune différence d’impôt. Les intérêts absorbent l’essentiel des loyers : le résultat est nul dans les deux cas.
2. La différence est invisible… mais réelle. Dans le scénario A, l’investisseur accumule une réserve d’amortissements. Dans le scénario B, cette réserve disparaît chaque année.
3. L’impôt apparaît plus tard. Une fois le prêt remboursé, le scénario B laisse 4 000 € imposables chaque année, alors que le scénario A reste à zéro tant que la réserve n’est pas épuisée.
4. Le cash-flow mensuel ne change pas. Le PLF n’a aucun effet sur la mensualité : l’effort d’épargne dépend du crédit, du loyer et des charges.

Le LMNP n’est pas condamné par le PLF 2027, mais il n’est plus le régime « sans impôt » qu’il a parfois été. Si l’article 7 était adopté tel quel, l’effet resterait limité au début d’un crédit et deviendrait sensible plus tard, quand les intérêts baissent ou une fois le prêt remboursé. Le texte peut encore évoluer : la bonne attitude consiste à chiffrer les deux scénarios, à intégrer la revente et à construire un financement qui tient dans le cas défavorable.

Si vous étudiez un investissement meublé à Paris ou en Île-de-France, ou si vous détenez déjà un bien en LMNP, l’équipe Connect Crédit peut analyser votre projet, structurer son financement et vous orienter vers les validations fiscales nécessaires. Prendre contact avec Connect Crédit.